Acheter un Terrain, un Bien au Cambodge !

Question récurrente des expatriés : Peut-on acheter un terrain en tant qu'étranger ?


Les ressortissants étrangers ne peuvent pas acheter des terres en pleine propriété au Cambodge, selon le la loi foncière de 2001 et la Constitution cambodgienne, sauf si une société foncière est mis en place avec la majorité des actions détenues par un citoyen cambodgien. Deux autres façons existent pour prendre possession d'un terrain, mais comportent des risques. Mais vous pouvez accéder à la pleine propriété pour une appartement.

1) Acquisition d'un terrain par l'intermédiaire d'une société foncière constituée localement 

Les étrangers occupent souvent des terres au Cambodge à travers une société. Cette structure offre le moins de risques pour l'investisseur étranger, qui peut être une personne physique ou une personne morale. Mais la mise en place d'une société foncière est cher, et les impôts sur les revenus locatifs sont assez élevés. La législation applicable est la loi sur l'investissement du Royaume du Cambodge (chapitre VI, article 16), qui stipule que la propriété des terres peut être investi par une «entités juridiques dans lesquelles plus de 51% du capital social sont détenues directement par des personnes physiques ou morales détenant la citoyenneté cambodgienne ». 

Par ailleurs, l'utilisation des terres est autorisée pour les investisseurs, y compris les baux à long terme allant jusqu'à une période de 70 ans, renouvelable sur demande.

Mais les baux emphytéotiques sont généralement accordés pour les investissements importants. Dernièrement, Son Excellence Samdech Hun Sen, Premier ministre du Cambodge, a averti les heureux bénéficières que le bail serait annulé si le projet n'était pas mené dans les délais et conditions initiales.

Pour bien sécuriser la société, et être en totale possession des terres, vous pouvez opter pour l'une de ces solutions:

  • ​Le partage distingue en deux catégories. La société foncière doit être à 51% détenue par une personne cambodgienne. Mais, la société foncière est généralement structurée en 2 catégories de partages ayant des droits différents. La première catégorie correspond à l'investisseur étranger, la seconde correspond à l'investisseur local. Par exemple, l'investisseur local pourrait avoir moins de droits, notamment pour le transfert des actions, la nomination des administrateurs. Et pour les décisions de l'entreprise, l'investisseur étranger  pourrait exiger une majorité des deux-tiers.
  • Contrôle minoritaire. Des accords spécifiques sont généralement élaborés par lesquels les actionnaires locaux accordent des droits spéciaux à l'investisseurs étranger - par exemple, une majorité permanente au conseil d'administration, ou différents pouvoirs de procuration. 
  • Sécurité foncière. La société foncière enregistre souvent une hypothèque sur le terrain, ce qui signifie que la terre ne peut être transférée sans le consentement de l'investisseur étranger.

Le résultat n'est pas garanti à 100% , car le risque principal est toujours le partenaire cambodgien. Car en cas de litiges ou de problèmes, les tribunaux cambodgiens seront toujours en faveur des investisseurs locaux. En conséquence l'investisseur étranger doit prendre toutes les garanties nécessaires pour limiter ce type de risque.

Les Conditions et formalités pour la constitution d'une société foncière sont les mêmes que pour une société commerciale (voir notre article sur le sujet : Créer sa Société).

2)  Prendre le contrôle du terrain par un contrat de location. 

Les baux à long terme sont une autre façon commune pour les étrangers pour prendre possession d'un terrain au Cambodge Un bail à long terme donne au bailleur tous les droits nécessaires pour mettre en valeur le terrain - par exemple, il peut obtenir l'autorisation de construire en son nom propre. 

Le contrat de location est une formalité très simple, mais elle est moins sûre que la création d'une société foncière. Il n'y a pas de durée maximale pour la durée de location, auprès d'un propriétaire privé - la période est indéterminée dans la loi foncière. On peut donc louer pour des durées de 50 ans, 70 ans ou 99 ans. Les baux de plus de 15 ans doivent être enregistrés auprès de l'Office du Cadastre. Sur les terres publiques, la durée de location est de 40 ans maximum, avec possibilité de prolongation.

Une vérification des antécédents sur le propriétaire est essentielle, comme dans le cas de la structure de la société foncière. Le contrat de location doit  préciser toutes les conditions d'utilisation, afin d'éviter tous différents par la suite. De nombreux conflits fonciers sont liés aux manques de précisions dans la rédaction des contrats de location. Par ailleurs, seuls les tribunaux cambodgiens sont compétents et refusent souvent de reconnaître un arbitrage étranger, ou de revoir des questions déjà tranchées par la Cour d'arbitrage. 

Une clause importante à ne pas oublier dans le contrat :  obligeant le propriétaire à obtenir la permission du locataire pour vendre. Ou d'empêcher le propriétaire de vendre, si le nouveau propriétaire ne reconnaît le bail. En outre, un «avis de bloc vente» peut être enregistré auprès de l'Office du cadastre, demandant au bureau de ne pas vendre le terrain sans la permission du locataire. 

Il existe actuellement deux problèmes avec la structure bail. 

Problème 1 - la propriété des bâtiments construit durant la période de location n'est pas réglé​e, et à l'expiration du bail se pose la question de qui est propriétaire des bâtiments. Par contre les étages des bâtiments peuvent appartenir clairement au locataire, qui peut demander officiellement le titre de propriété. Parce que le propriétaire du terrain est obligatoirement le propriétaire du Rez-de-chaussée, selon la loi foncière, une fois le bail terminé. Mais, selon la loi sur l'investissement, les immeubles sont la propriété du bailleur. La question pourrait être réglée par des changements dans la loi foncière, mais actuellement cela crée une ambiguïté en faveur du bailleur. Les autorités cambodgiennes envisagent de réviser la loi et de mettre en place un registre distinct pour la propriété des bâtiments. Ce serait un énorme pas en avant. 

Problème 2 - Jusqu'à présent,​ les baux ne sont pas enregistrables au registre foncier sur titres de propriété . Mais il semblerait qu'une nouvelle loi le permette dans un avenir proche. Si cela est vrai, ce sera un autre développement significatif, ce qui améliorerait grandement la sécurité, du locataire.

 

3) Acheter un terrain à travers une structure prête-nom 

Souvent utilisé par les investisseurs car il est simple et pas cher, mais c'est ignorer l'interdiction constitutionnelle de la propriété directe de biens par des étrangers, et est illégal et fortement déconseillé par tous les avocats Cambodgiens. Malgré tout, si vous souhaitez acheter un terrain avec une structure prête-nom, voci les démarches à effectuer:

  • L'investisseur signe un contrat de confiance avec le titulaire du terrain, qui "tient cette terre pour vous." 
  • Le terrain est alors hypothéqué, et loué à investisseur, avec un contrat de location formel.

Avantage et Inconvénients avec la structure Prête-nom

Avantage - le coût d'investissement pour le terrain et les bâtiments, peut être en partie récupérable selon le ratio que vous avez défini dans le contrat de confiance. Par exemple, X% sur la revente du terrain et des bâtiments pour le "Prête-nom". 

Inconvénient:-  Le contrat de confiance n'a aucune valeur juridique, comme son nom l'indique ! C'est juste une relation de confiance, un peu plus formelle que "Top là, mon ami"., mais pas plus.  Alors, si le "Prête-nom" vous lâche, vous n'aurez que les yeux pour pleurer.

Les Titres de Propriétés, expliqués une fois pour toute !

Pour le nouvel acheteur, les classifications cambodgiennes pour les titres fonciers peuvent être assez déroutant. Mais nous sommes là pour vous aider. 

Tous les documents de titres fonciers cambodgiens ont été détruits entre 1975 et 1979. Cela signifie que, après la guerre, une preuve de propriété était devenu presque impossible. En 1989, une loi cambodgienne des terres a été adoptée et une version révisée a été publiée en 2001 permettant la propriété privée de la terre. La loi foncière de 2001 a créé le système d'enregistrement des terres de délivrance des titres fonciers au Cambodge qui reste en place aujourd'hui. Depuis lors, plus de deux millions de titres fonciers au Cambodge ont été délivrés aux Cambodgiens. Le régime de propriété au Cambodge peut maintenant être assurée par l'une des formes suivantes de titre foncier: Titre Souple, Titre Dur, Titre de propriété privée dans les bâtiments en copropriété - également connu sous le titre Strata. En outre, un nouveau Titre Dur appelé LMAP est également disponible. Par conséquent, il est indispensable de tranformer (ou de transférer) votre TITRE SOUPLE en certificat officiel.

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1) TITRE SOUPLE (en anglais Soft Title, en Khmer Plan) 

  • ​Ce titre foncier est la forme la plus courante du titre de propriété au Cambodge
  • C'est un certificat de propriété établi par une autorité locale (Chef du Village ou de la Commune - Sangkat ou district),
  • Il n'est pas enregistré au niveau national - mais sont toujours considérés comme statut de possession.

La majorité des transactions immobilières se produisent encore avec ce titre foncier, pour éviter de payer les droits de mutation et les taxes lors du transfert de propriété.

2) TITRE DUR (en anglais Hard Title en Khmer Plan Reung) :

  • ​Ce Titre foncier est reconnu comme la forme la plus formelle, la plus sûre  des titres de propriété de la propriété au Cambodge 
  • C'est un certificat de propriété fourni par le bureau de gestion des terres et de la planification (Cadastre)
  • Il contient des informations détaillées qui ont été dûment reconnu et certifié au niveau national avec le ministère des Terres et un bureau cadastral:
    • Le Numéro de référence du plan 
    • La lettre alphabétique de signature personnelle du propriétaire (par exemple លី​"Li"  est répertorié  ល4, c-à-d la consone L plus la quatrième voyelle "I"
    • Signe particulier du terrain
    • Type de terrain: constructible, cultures
    • Superficie (hectare, are, centiare)
    • Etat civil du propriétaire (mari et épouse si mariés): nom, prénom, date de naissance, et lieu de naissance, Nationalité
    • Anale familiale (parents, grands parents ayant occupés les terres).
    • Liste des changements de propriétaires
    • Les charges sur la propriété (hypothèque, procès...)
    • Observations complémentaires
  • Une taxe de transfert de propriété est appliquée lorsqu'une transaction de titre dur se produit. Elle devrait être d'environ 4% sur le prix d'achat, mais elle est souvent calculée d'une façon obscure et  varie d'une province à l'autre​. Bref, comptez environ 320$ par 1000m².

3) PROPRIÉTÉ PRIVÉE (ou Strata)

  • ​Ce Titre foncier est délivré pour les appartements ou immeubles en copropriété, il est moins connu mais avec les nouveau complexes immobiliers il est délivré en grand nombre,
  • C'est la forme la plus récente du titre foncier qui permet aux étrangers de posséder légalement la propriété au Cambodge

La «loi sur la propriété pour les étrangers» a été promulguée le 24 mai 2010. Cette loi limite la propriété étrangère aux bâtiments en copropriété

4) TITRE LMAP : (en anglais Hard Title LMAP)

  • ​C'est un système de titrage mis en place par le Cadastre (Land Management & Administration Project) pour améliorer la sécurité foncière.
  • Il est établi lors des relevés cadastraux systématiques, effectués pour une commune à l'initiative du gouvernement.
  • Il inclus les mêmes informations que le Titre Dur, mais est complété par les coordonnées GPS des limites du terrain, et identifie la parcelle sur les plans cadastrés de la commune.​
  • C'est le titre foncier le plus sûr, il certifie les limites du terrain, qui ont été convenues entre les parties voisines, de sorte que tous les différends frontaliers ont été résolus.

De gauche à droite : Recto du Titre Dur (Plan Reung) ; Recto du Titre LMAP ; verso commun aux deux titres

Plan rung hard title avec descriptions manuscrites
Plan rung hard title avec reperes cadastraux
Plan rung reco

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Date de dernière mise à jour : 04/09/2018